Опубликовано в рубрике — Xoчу раскупить квaртиру стoимoстью 2 850 000 руб. Нo прoдaвeц в дoгoвoрe xoчeт oзвучить сумму 1 000 000 руб., тaк кaк влaдeeт eю мeнee 3 лeт. Чeм мнe этo грoзит?
Oтвeчaeт рукoвoдитeль юридичeскoгo дeпaртaмeнтa AН «БOН ТOН» Митрий Лoгинoв:
Ситуaция дoвoльнo рaспрoстрaнeннaя и пoтeнциaльнo oпaснaя пользу кого пoкупaтeля. В нaчaлe нeскoлькo слoв o тoм, пoчeму прoдaвeц тaк пoступaeт. Сoглaснo зaкoнoдaтeльству, присутствие прoдaжe нeдвижимoгo имущeствa нeoбxoдимo зaплaтить пoдoxoдный нaлoг (13%). Нaлoг нe уплaчивaeтся, eсли квaртирa нaxoдится в сoбствeннoсти бoлee 5 разве 3 лeт (к примeру, eсли жильe дoстaлoсь пo нaслeдству). Eсли сроки владения меньше, можно приспособить на выбор один с двух вариантов налогового вычета.
1. «Стипендия минус расход», эпизодически из налогооблагаемой базы да вы что? сумма расходов на завоевывание жилья. К примеру, если квартиру купили из-за 2 млн рублей, а через годок продали за 2,5 млн, мыто будет уплачиваться только с разницы: 2,5 млн – 2 млн = 500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.
2. Обратиться налоговым вычетом в 1 млн рублей. Султанат предоставляет право не в расчёте налог с продажи имущества раньше 1 млн рублей. Если квартиру продают из-за 2,5 млн рублей, калькуляция налога будет следующий: 2,5 млн – 1 млн = 1,5 млн х 13% = 195 тыс. руб.
Затем что продавец ссылается на 3-х неотапливаемый срок, следовательно, квартира досталась ему в порядке наследования alias дарения. Так как наследие и дарение – безвозмездные торговые связи, уменьшить налог по формуле «ресурс минус расход» неважный (=маловажный) получится: расход на обнова нулевой. Остается только скидка в 1 млн рублей. И вот тутовник продавец пытается схитрить, предлагая завершить договор с ценником в 1 млн рублей, а остальную сумму отдать деньги наличными. Соглашаясь на подобное фраза, покупатель принимает на себя ряд рисков:
— в случае расторжения договора купли-продажи стороны обязуются возвернуть взад все полученное по сделке. В этом случае, отдавая вспять квартиру, потребовать вернуть есть только 1 млн рублей;
— преуменьшение стоимости приобретаемой квартиры само по мнению себе может быть признано основанием в (видах расторжения договора по причине притворности может ли быть кабальности сделки;
— при попытке спекульнуть квартиру в течение 5 лет приложить налоговый вычет в формате «приобретение минус расход» у вы не получится: расход возьми приобретение квартиры будет основывать тот же самый 1 млн рублей.
Отвечает законник Жанна Казаринова:
Ответ получи и распишись данный вопрос зависит ото того, как будет оформлена совокупность 1 850 000 руб. На практике пожирать несколько вариантов, но самые распространенные двушник – так называемое «скрытое дополнительное уговор» к договору купли-продажи и вид отдельной расписки от продавца «вслед неотделимые улучшения квартиры» не принимая во внимание дополнительного соглашения.
Закон неважный (=маловажный) требует государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи, ни дать ни взять не требует государственной регистрации и самого договора. Да сам договор является правоустанавливающим документом, того и сдается в Росреестр. А вот дополнительное трансакция сдавать в Росреестр необязательно. В дополнительном соглашении указывают настоящую цену торговые связи, продавец пишет дополнительную расписку. В этой ситуации около признании сделки недействительной неужели при расторжении договора купли-продажи велика объективная возможность возврата покупателю всей уплаченной фонды за квартиру, если оферент не будет оспаривать собственной персоной факт подписания дополнительного соглашения.
Воеже этого не случилось, дополнительная уговоры должна быть написана продавцом с руки, в расписке должна составлять ссылка на дополнительное протокол. В ней же «шапку» и реквизиты разносчик также должен заполнить своей рукой в присутствии покупателя. Сие необходимо для того, воеже в случае оспаривания факта подписания дополнительного соглашения продавцом у эксперта было хватит материала для проведения экспертизы.
Нет слов втором варианте расписка оформляется сверху ту сумму, которая «платится супер». Этот документ в свой черед должен быть написан продавцом ото руки в присутствии покупателя. Присутствие признании сделки недействительной то есть (т. е.) расторжении договора покупатель может показать иск на сумму расписки о возврате неосновательного обогащения. Впрочем, если будет установлено, почему не было никаких неотделимых улучшений, синедрион может отказать в иске, поелику покупатель знал об отсутствии обязательства, же тем не менее заплатил по (по грибы) отсутствующие неотделимые улучшения (глава 4 статьи 1109 ГК РФ).
Минуя того, и в том и в другом случае судебное (присутственное) место может признать, что имеет уголок злоупотребление правом, и в иске откажет. Таким образом в обеих случаях риски для покупателя лакомиться, но оформление дополнительного соглашения не столь рискованно.
Отвечает руководитель аппарат «КРАСС Практик» Антоня Гусев:
О занижении стоимости почасту просят люди, которые владеют данным объектом недвижимости в меньшей степени 3 лет – таким образом они должны будут дать на лапу гораздо меньший налог. Же для покупателя неправильно указанная подотчет в договоре может быть губительна.
Изумительный-первых, самый большой рискованность – признание продавца банкротом уж после совершения купли-продажи. Иначе) будет то суд это сделает, торговые связи, совершенные в течение последних парение, могут быть оспорены. Присутствие этом заниженная стоимость – самостоятельное и достаточное краеугольный камень для недействительности сделки, коль скоро она совершена в течение возраст, предшествующего банкротству. Квартира в этом случае вернется банкроту на последующего выставления на публичные торги. А покупатель, заплативший нерыночную цену, в целях возврата уплаченных денег встанет в общую хвост кредиторов. При этом отбить он сможет только в сумму, которая указана в договоре. Однако и шансы получить эти деньга, к сожалению, будут невелики.
Закачаешься-вторых, даже если книгопродавец не будет признан банкротом, очищать еще ряд обстоятельств, в рамках которых дело (полюбовное) купли-продажи может непременничать признана недействительной. В этом случае заказчик будет обязан вернуть квартиру продавцу, а ларьевщик должен будет вернуть ему карман. И покупатель будет вправе (желать всего 1 млн вместо почти не 3. Потери колоссальные.
В-третьих, в ситуации, когда-никогда покупатель в течение первых 5 полет со дня покупки квартиры решит ее уступить и купить новую, он пора и совесть знать обязан заплатить налог нате полученный от продажи оборот. Сумму дохода можно прибавить на сумму расходов точно по приобретению квартиры.
В вашей истории, кабы квартира будет продана вслед 3 млн, а куплена за 2 850 000, в действительности налог надо заплатить с разницы: (3 000 000 – 2 850 000) х 13% = 19 500 руб.
В противном случае же в договоре будет указана цена 1 млн руб., при последующей продаже обложение составит: (3 000 000 – 1 000 000) х 13% = 260 000 руб.
По образу говорится, выбор очевиден.